Le Entrate con Risposta a interpello n 95/2022 si occupano di fornire chiarimenti sul trattamento della cessione del contratto preliminare per acquisto di immobile con caparra confirmatoria.
In particolare, nel caso di specie, il versamento di 50.000 euro effettuato dalla società che subentra nel preliminare a titolo gratuito, non può configurarsi come una restituzione parziale della "caparra confirmatoria" (di importo pari a 70.000 euro) versata per il preliminare stipulato e poi ceduto, ma costituisce, in presenza dei requisiti soggettivo, oggettivo e territoriale previsti per l'applicazione del tributo, un corrispettivo rilevante ai fini Iva.
A tal fine, dunque, non assume rilievo la terminologia adottata dall'Istante nell'allegata "Cessione di contratto preliminare di compravendita per immobili costruiti", trasmessa in sede di documentazione integrativa, secondo cui la somma di 50.000 euro costituisce un "parziale rimborso della caparra confirmatoria".
Vediamo i dettagli dell'interpello.
Cessione di contratto preliminare: cosa accade alla caparra confirmatoria
Due società hanno sottoscritto un contratto preliminare, una delle due ha versato all'altra la somma di euro 70.000 per l'acquisto di un immobile a titolo di caparra confirmatoria (fuori campo Iva), con obbligo di versare la residua parte di prezzo di euro 95.000 al momento della sottoscrizione del rogito.
In seguito, l'acquirente ha ceduto, a titolo gratuito, alla società istante il contratto preliminare di compravendita.
L'istante rappresenta che a fronte della cessione è previsto solo il rimborso parziale di euro 50.000 della caparra confirmatoria a suo tempo versata dalla società.
Ciò premesso, essa chiede di conoscere:
- la corretta applicazione dell'imposta di registro al momento della registrazione dell'atto di cessione di preliminare a titolo gratuito, in caso quindi del solo rimborso parziale della caparra.
Le Entrate ricordano che il contratto preliminare è l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone sin da subito i contenuti e gli aspetti essenziali.
Il contratto produce tra le parti effetti unicamente obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.
Esso deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione ed è soggetto, ai sensi dell'articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, all'applicazione dell'imposta di registro nella misura fissa di euro 200.
La Nota all'articolo 10 dispone che "se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente articolo 6 (aliquota dello 0,50%); se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all'imposta sul valore aggiunto … si applica il precedente articolo 9".
In sostanza, in presenza di una caparra trova applicazione l'aliquota dell'0,50 per cento, mentre nel caso di acconti di prezzo non soggetti ad Iva si applica l'aliquota del 3 per cento.
Nel caso rappresentato dall'istante, il contratto preliminare di compravendita stipulato è stato in seguito ceduto all'istante, con il consenso del promittente venditore, a fronte del pagamento della somma di euro 50.000.
La cessione attua una successione a titolo particolare per atto tra vivi nel rapporto giuridico contrattuale, operando la sostituzione di un nuovo soggetto nella posizione giuridica, attiva o passiva, di uno degli originari contraenti.
L'istante, per effetto della cessione del contratto preliminare, "subentra" nella posizione della cedente e, quindi, anche nella clausola che ha previsto il versamento alla sottoscrizione del preliminare di una somma di euro 70.000 a titolo di caparra confirmatoria;
la caparra, anche a seguito della cessione del contratto preliminare resta fissata nei confronti della promittente cedente nella medesima misura di euro 70.000 e con la medesima funzione.
La caparra muta la propria natura giuridica con la stipula del contratto definitivo, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene o del servizio, anche in considerazione del fatto che la dazione di una caparra confirmatoria presuppone la non contemporaneità tra la conclusione del contratto e la completa esecuzione del medesimo (cfr. risoluzione n. 197/E del 2007).
Alla luce di ciò, si ritiene che, nel caso di specie, il versamento di 50.000 euro non possa configurarsi come una restituzione parziale della "caparra confirmatoria" a suo tempo versata per euro 70.000, ma costituisca, in presenza dei requisiti soggettivo, oggettivo e territoriale previsti per l'applicazione del tributo, un corrispettivo rilevante ai fini Iva.
A tal fine, dunque, non assume rilievo la terminologia adottata dall'Istante nell'allegata "Cessione di contratto preliminare di compravendita per immobili costruiti", trasmessa in sede di documentazione integrativa, secondo cui la somma di 50.000 euro costituisce un "parziale rimborso della caparra confirmatoria".
Si precisa che la cessione di contratto, ai sensi dell'articolo 3, secondo comma, n. 5) del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 è una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva; detta disposizione prevede, infatti, che "Costituiscono inoltre prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo: …. 5) le cessioni di contratto di ogni tipo e oggetto".
Le Entrate sottolineano che la Corte di Cassazione, con sentenza 5 ottobre 2005, n. 19399, ha precisato che "la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa ad un contratto preliminare di compravendita è una specie delle «cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto» che l'art. 3.2, n. 5, DPR 26 ottobre 1972, n. 633, considera prestazioni di servizio, se effettuate verso corrispettivo, le quali, ai sensi dell'art. 6.3.1 dello stesso atto normativo «si considerano effettuate all'atto del pagamento del corrispettivo»".
Ciò comporta l'obbligo per il soggetto cedente di emettere la relativa fattura con addebito di imposta.
In tal caso, l'imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto trova applicazione in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro disciplinato dall'articolo 40 del TUR.
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