La vendita di un lastrico solare accatastato nella categoria F5 deve essere trattata, ai fini IVA, come una cessione di fabbricato diverso da quelli strumentali.
È la conclusione dello Studio n. 36-2026/T del Consiglio nazionale del Notariato, approvato dalla Commissione Studi Tributari il 9 aprile 2026 e dedicato al trattamento fiscale degli immobili classificati nelle categorie catastali del gruppo F.
Lo Studio esamina aree urbane, fabbricati collabenti, immobili in costruzione o in corso di definizione e lastrici solari.
Per la cessione autonoma del lastrico solare troverebbe quindi applicazione l’articolo 10, comma 1, n. 8-bis, del DPR 633/1972: l’operazione è normalmente esente dall’IVA, salvo i casi nei quali la stessa disposizione prevede l’imponibilità.
Adempimenti IVA: il lastrico solare è un bene autonomo
Il primo problema affrontato riguarda la natura del lastrico.
Pur rappresentando normalmente la copertura di un edificio o di un’area sottostante, il bene è identificato autonomamente in Catasto nella categoria F5.
Secondo il Notariato, questa classificazione consente di ricondurlo alla nozione di fabbricato e, di conseguenza, alla disciplina IVA prevista per le cessioni immobiliari.
Non convince, invece, la soluzione che farebbe dipendere automaticamente il trattamento fiscale del lastrico dalla natura dell’edificio sottostante.
Una simile interpretazione non terrebbe conto, tra l’altro, dei lastrici che coprono aree scoperte e non singole unità immobiliari.
La tesi valorizzata dallo Studio è quindi quella dell’autonomia catastale e fiscale del bene: il lastrico deve essere esaminato per le caratteristiche che presenta al momento della vendita, senza attribuire rilevanza decisiva all’utilizzo futuro programmato dall’acquirente.
Perché il lastrico non è considerato strumentale
Una volta qualificato il lastrico come fabbricato, occorre stabilire se rientri tra gli immobili strumentali disciplinati dal n. 8-ter dell’articolo 10 oppure tra i fabbricati diversi da quelli strumentali, regolati dal n. 8-bis.
Il Notariato propende per la seconda soluzione. La categoria catastale F5 non rientra, infatti, tra quelle ordinariamente utilizzate per identificare i fabbricati strumentali per natura.
Lo Studio richiama a sostegno la sentenza della Corte di Cassazione n. 15192/2021, secondo la quale la strumentalità deve essere individuata sulla base di criteri oggettivi e della classificazione catastale.
Non assume quindi rilevanza l’intenzione dell’acquirente di utilizzare successivamente il lastrico, per esempio, nell’ambito di un’attività economica.
Da questa impostazione discende l’applicazione del regime previsto per i fabbricati diversi da quelli strumentali, con esenzione IVA come regola generale.
L’esenzione non opera in ogni situazione.
In base all’articolo 10, comma 1, n. 8-bis, la cessione può risultare imponibile quando viene effettuata dall’impresa costruttrice o dall’impresa che ha eseguito interventi di recupero:
- entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dei lavori;
- dopo cinque anni, quando il cedente esercita l’opzione per l’imponibilità nell’atto.
Nel secondo caso, se ricorrono tutti i presupposti previsti dalla normativa, l’IVA può essere assolta dall’acquirente attraverso il reverse charge.
Il regime deve quindi essere verificato considerando il soggetto che vende, la data di ultimazione dei lavori e l’eventuale opzione espressa nel contratto.
La conclusione relativa all’autonomia del bene deve essere distinta dal caso in cui il lastrico venga trasferito espressamente come pertinenza di un altro immobile.
Nell’abstract dello Studio, il Notariato precisa che la cessione di un lastrico pertinenziale rientra:
- nel n. 8-bis, se il bene è ceduto come pertinenza di un’abitazione;
- nel n. 8-ter, se costituisce pertinenza di un fabbricato strumentale.
In questo caso assume quindi rilevanza il collegamento con il bene principale trasferito.
Fabbricati collabenti F2: contrasto tra Notariato ed Entrate
Lo Studio affronta anche la vendita dei fabbricati collabenti, ossia gli immobili classificati nella categoria catastale F2 perché ridotti in condizioni tali da non produrre ordinariamente reddito.
Anche per questi beni il Notariato ritiene applicabile il n. 8-bis dell’articolo 10. La cessione sarebbe pertanto di regola esente, non essendo sufficiente la classificazione F2 a giustificare un’imponibilità generalizzata.
Il documento ufficiale avverte espressamente che alcune conclusioni non sono pienamente condivise dall’Amministrazione finanziaria.
La posizione è diversa da quella assunta dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 554/2022. Secondo l’Amministrazione, un fabbricato classificato F2 al momento della cessione non rientrerebbe nelle categorie ordinarie alle quali si applicano le esenzioni dei numeri 8-bis e 8-ter; la vendita sarebbe quindi soggetta a IVA. La stessa impostazione è stata successivamente richiamata nella risposta n. 405/2023.
Latrico solare e IVA: cosa cambia per chi vende
Lo Studio offre un importante orientamento interpretativo, ma non elimina il contrasto con l’Agenzia delle Entrate, soprattutto per i fabbricati collabenti F2.
Prima della stipula sarà pertanto necessario verificare:
- la categoria catastale del bene;
- la sua eventuale natura pertinenziale;
- la qualifica del venditore;
- la data di ultimazione dei lavori;
- l’eventuale opzione per l’imponibilità;
- gli effetti sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Per i lastrici solari ceduti autonomamente, la linea indicata dal Notariato è comunque chiara: la categoria F5 identifica un bene autonomo, diverso dai fabbricati strumentali, la cui vendita rientra normalmente nel regime di esenzione IVA previsto dall’articolo 10, n. 8-bis.
